LOS ABUSOS DEL DESARROLLISMO URBANÍSTICO

El proceso de ordenación territorial materializado más intensamente en los últimos años que nos ha conducido al proceso conocido como “burbuja inmobiliaria”, tiene diferentes elementos que lo han configurado.

El primero está basado en el abuso del desarrollo de suelo urbano. Sería necesario también abordar porqué hablamos de abusos. Seguramente el proceso se inicia antes de lo que pensamos en nuestras imágenes recientes, con varios elementos que configuran dichos “abusos”. Debemos partir de la desregulación del suelo, pasando por las competencias descentralizadas en las comunidades autónomas, como consecuencia de la sentencia de 1997 del Tribunal Constitucional que atribuye, prácticamente en solitario, las competencias en materia de urbanismo, además incorporamos presupuestos municipales basados en un incremento que no requería de la participación individual de los ciudadanos a través de impuestos directos, encontrando un mecanismo de recaudación indirecto a partir de la capacidad de decisión sobre qué suelo es urbanizable y cual no. Tanto promotores como constructores han pagado ampliamente la obtención de la calificación de suelo urbanizable. Lo que seguramente no ha sido reflexionado convenientemente es que este mecanismo indirecto ha terminado siendo repercutido en el precio de la vivienda, con el necesario concurso del sistema financiero, que evidentemente pagan sus compradores. 

Si aceptamos como parte del discurso la definición de burbuja inmobiliaria como un proceso económico en el marco de la especulación, observamos que dicho proceso produce la revalorización continua de un bien al margen de la lógica económica, durante un largo periodo de tiempo y con tal intensidad que necesariamente se tiene que producir una caída importante de su valor. Debemos por tanto considerar que es la especulación el fenómeno que desarrolla la formación de la burbuja.

Los Ayuntamientos a través del Planeamiento General, con la connivencia de los Gobiernos Regionales, han clasificado de manera sistemática mucho más suelo urbanizable del que racionalmente podría considerarse necesario. Pero hay algunas claves sobre las que convendría reflexionar, porque no es tan evidente que los únicos responsables sean los poderes públicos. La actividad financiera ha tenido su parte de responsabilidad, posiblemente la más importante, pues era difícil mantener los beneficios habituales con intereses bajos, con una gran liquidez de masa monetaria, y por si fuera poco la entrada en funcionamiento del euro que refuerza dichos mecanismos. No parece necesario abundar en la responsabilidad del sector inmobiliario.

Parte del proceso se inicia con la incorporación de deducciones fiscales por la adquisición de viviendas en 1979, con la UCD en el poder, que a partir de la reforma fiscal de la recién nacida democracia, nace el conocido IRPF, que incorpora una deducción del 15% en la adquisición de vivienda habitual, a lo que más tarde se añade la deducción por las cuentas de ahorro para vivienda. Por tener un parámetro de este coste fiscal paso de 230 millones en 1980 a algo más de 6000 millones en el año 2007. 

Más tarde la bajada en los tipos de interés, y la integración de nuestra economía en el euro, pasando de un tipo del 11,5% en 1995 a un 3,5% a partir de 2002/3, contribuye de manera considerable al endeudamiento de las familias, que ven una vía razonablemente rápida para resolver el acceso a la vivienda convirtiéndose en propietarios con una buena perspectiva de revalorización que parecía nunca se acabaría, obviándose que tarde o temprano una solución basada en la especulación y vinculada a los beneficios económicos, difícilmente puede abordar la solución de un problema con raíz social. Las miles de viviendas construidas y que ahora constituyen el factor más negro de la crisis, con los desahucios como factor social más evidente, que no se pueden pagar, que se mantienen vacías sin resolver ningún problema, ni el financiero, ni el social, ni tan siquiera disminuyen el problema de mantenimiento de los municipios en esos espacios construidos. 

En el ámbito político nadie quiere asumir la responsabilidad, pero todo el que ha tenido oportunidad de gobierno sobre el territorio, de norte a sur y de este a oeste (como tuvimos oportunidad de verificar en la sesión inicial de este curso el pasado 27 de noviembre) ha participado en el proceso, indistintamente del color político, de la izquierda a la derecha, incluyendo a los nacionalismos. 

Seguramente el elemento que acelera con mayor fuerza este proceso es la Ley 6/1998 sobre el régimen del suelo y valoraciones, pero también hay que reconocer que cuando más viviendas se desarrollan es entre 2004 y 2008, sin que ninguna administración moviera un dedo para impedir el desaguisado que se estaba materializando al amparo de la creación de empleo.

Todos estos factores hacen que sea difícil determinar en que momento aparece la burbuja, pero lo que si es evidente es que 2007 es considerado el año en que se “pincha” la burbuja. En octubre de 2011, Marco Buti, Director General de Asuntos Económicos de la Comisión Europea, afirma que entre 1995 y 2007, los precios de la vivienda en España crecieron un 155% (Irlanda lo hizo en un 172% y Malta en un 157%).

Lo grave es que a estas alturas del proceso sigue existiendo un acentuado empeño en soportar una parte importante de la recuperación del empleo en el mantenimiento del modelo de “deterioro territorial”.

Parece evidente que este proceso se materializa con el consentimiento del conjunto de la sociedad. Todos éramos partícipes del proceso, nos parecía magnífico que nuestras propiedades, especialmente las viviendas, adquirieran un valor muy por encima de lo que habíamos pagado por ellas. 

En 2008 comienza un brusco descenso en el precio de la vivienda. Aparece un fenómeno determinante como la falta de financiación, que junto a otros factores, hace que la economía sea incapaz de asumir el exceso de viviendas sin vender. 

Todo el mundo responsabiliza a “otros” del proceso de especulación del suelo, pero lo concreto es que todos en mayor o menor grado hemos tenido responsabilidad en la materialización de este abuso desarrollista.

En todo este proceso se han desarrollado múltiples Planes Generales, que lejos de tener criterios homologables y especialmente coordinados, han florecido dependiendo de puntos de vista que poco tenían que ver con las necesidades concretas del crecimiento de las ciudades, y mucho con la competencia con el planteamiento de que los municipios próximos eran capaces de definir. La última “novedad”, en Planes Generales, es la “flexibilidad”, que pretenden resolver los problemas que se suscitan en las ciudades con la urgencia que requiere la civilización actual, pero con un elemento que habitualmente no aparece como proceso, necesariamente, previo: ausencia de un Plan Regional de Estrategia Territorial. Mediante este empeño en que se pretende recualificar la ciudad, producir el suelo necesario para que cada actividad pueda acceder en el momento necesario, recuperar espacios y proteger otros, se incorpora la necesidad de actuaciones en el marco de la rehabilitación, más allá del tradicional casco histórico, incorporándose barrios que absorbieron la emigración de mediados del siglo XX. 

La falta de información influye en la dificultad para la toma de decisiones. No por mucho que digamos y repitamos el argumento parece que seamos capaces de corregirlo, pero hay que insistir que la falta de datos fiables con los que tomar las decisiones en el ámbito del urbanismo, especialmente sobre la vivienda, hace difícil articular políticas coherentes con las necesidades que, en esa materia, tenemos las personas.

Este curso y esta sesión nacen con la intención del Grupo Territorio Racional y Sostenible de contribuir a aportar soluciones a unas incógnitas difíciles de resolver, y esperamos que al menos seamos capaces de dar más luz a las siguientes cuestiones:

¿Qué se puede hacer con esa enorme cantidad de suelo clasificado, pendiente de desarrollo, a medio urbanizar y, siempre, innecesario? 

¿Cómo corregir las actitudes desarrollistas? 

¿Cómo conseguir que los poderes públicos asuman el mandato constitucional de regular “la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”?

José María de la Riva Ámez
Profesor de Geografía

ENLACES DE INTERÉS: LOS ABUSOS DEL DESARROLLISMO URBANÍSTICO

Como preámbulo de la segunda sesión del Curso titulada: Los abusos del desarrollismo urbanístico, ponemos a disposición los siguientes enlaces:

- La R-Evolución de la Información. Entrada propiedad del blog: Otro punto de vista.

- La (sobre) dimensión del crecimiento residencial en Madrid. El planeamiento urbanístico como coartada. Artículo publicado en la revista Documents d'Anàlisi Geogràfica.

Resumen: En los últimos quince años se ha hecho aún más evidente que los nuevos desarrollos urbanos ya producidos o propuestos por el planeamiento urbano no responden a criterios de racionalidad, equilibrio y sostenibilidad territorial. Por el contrario, el planeamiento sirve de coartada técnica y legal para unos crecimientos residenciales excesivos e indiscriminados, y cuyas consecuencias sobre el territorio son menospreciadas ante las expectativas de beneficio económico y tras el estruendo del derrumbe económico. Este trabajo viene a sumarse a otros en la denuncia del modelo de desarrollo urbano y del papel que viene jugando el planeamiento, pero incidiendo en la crítica a la falta de rigor del análisis técnico como factor explicativo de la irracionalidad. El estudio de 19 Planes de Ordenación Urbana de la Comunidad de Madrid permite apreciar las enormes deficiencias técnicas y metodológicas del análisis demográfico, sistemáticamente utilizado como argumento interesado a favor del “desarrollismo” urbano, generador de plusvalías, y despilfarrador territorial.

Análisis territorial y planeamiento. Artículo publicado en la revista Ciudad y Territorio Estudios Territoriales.

Resumen: Parte de la asunción del análisis científico-técnico y el correspondiente diagnóstico territorial como fundamento necesario para la formulación de propuestas en la práctica planificadora. La autora plantea que la superación de la crisis epistemológica y metodológica que atraviesa la planificación territorial pasa necesariamente por recuperar la racionalidad del proceso. Las peculiaridades del marco legislativo urbanístico junto con otros factores vinculados a la práctica planificadora ponen de manifiesto la necesidad de cambio para mejorar el instrumento planificador. Como conclusión se formulan algunas propuestas que podrían contribuir a impulsar este cambio. 

- Por un modelo de cohesión en la ordenación del territorio. Artículo publicado en el Diario El País.

- Los siguientes enlaces corresponden a ejemplos del trabajo desarrollado por el Colectivo Otropunto.


Análisis del caso de estudio de Tres Cantos:




Aplicación WEB: Quehaynuevo.com. Un vídeo explicativo en cuato a su uso se encuentra disponible en el siguiente enlace.

Durante la sesión contaremos con material gráfico (vídeos y fotografías) como parte de los vuelos aéreos realizados por el Colectivo Otropunto. A modo de ejemplo las siguientes fotografías corresponden al Corredor del Henares, Valdeluz (Yebes) y Chiloeches en Guadalajara.





PONENTES Y COLECTIVO PARTICIPANTE DE LA SEGUNDA SESIÓN

Esta segunda sesión tratará principalmente el debate en torno al planeamiento urbanístico y la clasificación de suelo urbanizable, la responsabilidad y participación de los actores y las propuestas a futuro sobre qué hacer con los espacios ya sobrecalificados. Para ello contaremos con la participación de: 


José María de la Riva Ámez, Licenciado en Geografía y Diploma de Estudios Avanzados (DEA) por la Universidad Autónoma de Madrid, con el trabajo “Proceso de construcción del espacio urbano en Madrid. El mercado del suelo desde la constitución de los ayuntamientos democráticos 1979- 2006”. 

Máster en Planificación y Desarrollo Territorial Sostenible, por la Universidad Autónoma de Madrid. 

Fue Profesor Honorario en el Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Madrid durante el período 2010-2014. En el curso Prácticas en empresas e instituciones del Máster en Planificación y Desarrollo Territorial Sostenible. 

Ha participado en varios proyectos de investigación sobre desarrollo urbano y políticas de vivienda. 

Participó desde el Ayuntamiento de Madrid en la elaboración de los Planes Generales de Ordenación Urbana de 1985 y de 1997. Colabora con el Ayuntamiento de Madrid, participando como experto invitado en la Revisión del Plan General de 1997.


Enrique Bardají Álvarez, Arquitecto Superior por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona (1976). 

De 1980 a 1982 fue Jefe del Departamento de Planeamiento de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid. Entre 1982 y 1987 fue Gerente de Urbanismo y desde 1985 a 1987 fue Consejero Delegado de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid. 

En el año 1987 funda el estudio E. Bardají & Asociados. Arquitectos S.L. del cual es Director General. 

Es Catedrático de Diseño Urbano en la Facultad de Arquitectura de Dortmund, Alemania (1992) (en excedencia) y profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid desde 1998. 

Ha sido distinguido con los siguientes premios: Europeo de Planeamiento Local (2000), Arturo Soria y Mata de Planeamiento de la Comunidad Autónoma de Madrid (2001), Carlos María de Castro de Planeamiento Medioambiental de la Comunidad Autónoma de Madrid (2002), Mención de los Premios de Arquitectura del Ayuntamiento de Madrid, Distinción a la obra de arquitectura Bien Hecha del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (2003) y Premio ASPRIMA a la Rehabilitación Residencial (2007).



Blanca Martín Cortés,  Licenciada en Geografía e Ingeniería Técnica Agrícola cuenta con Diploma en Estudios Avanzados en "Medioambiente, Territorio y Sociedad" y Máster en Ingeniería y Gestión Medioambiental. Consultora en planificación y desarrollo territorial.

Actualmente es Técnico Senior en Planificación Territorial, en INECO. Profesora asociada en el Máster de Eficiencia Energética y Arquitectura Bioclimática de la Universidad Camilo José Cela.

Ha participado en la redacción de numerosos planes urbanísticos y territoriales, así como en proyectos de desarrollo local, especializándose en el análisis territorial, la evaluación ambiental estratégica y los procesos de concertación entre agentes sociales.

Colectivo invitado a participar:

Otropunto,

“una nueva forma de concebir el mercado inmobiliario y territorial. Combinando tecnología geo-espacial con análisis de datos mediante business intelligence, proporciona información objetiva, de fuentes contrastadas, que facilitan la toma de decisiones no sólo en lo relacionado con aspectos inmobiliarios, sino en otros diversos ámbitos que tengan como elemento común el territorio. Otropunto aporta transparencia y se inspira en valores éticos y de responsabilidad social, para ayudar a crear eficiencia en un elemento tan preciado, valioso y de interés común como es el territorio”. 






Ignacio Suárez-Llanos Aguirre, Project Manager. Técnico especializado en el mercado inmobiliario, con amplia experiencia en el desarrollo y gestión de proyectos de inversión, ejerciendo funciones, tanto técnicas, como de gestión y de dirección de equipos y empresas.

Piloto comercial, actividad enfocada al análisis territorial, por medio de empresa propia de trabajos aéreos, especializado en cuantificación de oferta del sector inmobiliario.

Más de 28 años de carrera profesional dedicada íntegramente al sector inmobiliario.


Eduardo Blanco Oliva, Arquitecto - Urbanista, con 20 años de experiencia en el campo de la construcción, la arquitectura, el sector inmobiliario, el urbanismo y la ordenación del territorio. El desarrollo de estas áreas de trabajo se han implementado tanto en España como en Europa Central y del Este, en especial República Checa, Rumania y Polonia.

Experto en la formación y gestión de equipos con alto grado de especialización en la dirección integral de proyectos en el campo de la arquitectura. Ha ejercido para la empresa privada en el análisis, planificación y desarrollo de estrategias de mercado y como consultor de inversiones en suelo en el mercado nacional e internacional en los ámbitos territoriales mencionados.

LOS ABUSOS DEL DESARROLLISMO URBANÍSTICO

Jueves, 18 de diciembre. 19:00 h.

Segunda sesión del Curso: “Propuestas para combatir el despilfarro urbanístico”, en La Casa Encendida.

Los abusos del desarrollismo urbanístico

Los Ayuntamientos a través del Planeamiento General, con la connivencia de los Gobiernos Regionales, han clasificado de manera sistemática mucho más suelo urbanizable del que racionalmente podría considerarse necesario. ¿Qué se puede hacer con esa enorme cantidad de suelo clasificado, pendiente de desarrollo, a medio urbanizar y, siempre, innecesario? ¿Cómo corregir las actitudes desarrollistas? ¿Cómo conseguir que los poderes públicos asuman el mandato constitucional de regular “la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.

Para debatir sobre estos temas contaremos con la participación como ponentes de Enrique Bardají Álvarez y Blanca Martín Cortes, con la moderación de José María de la Riva Ámez. Bajo el planteamiento de este curso, de incorporar la participación de colectivos, tendremos la intervención de Otropunto.

Tras la presentación de los ponentes habrá un debate abierto con los demás Colectivos Participantes Invitados y el público asistente.

NACIÓN ROTONDA: URBANICIDIOS ESCOGIDOS

Con motivo de la segunda sesión del Curso titulada “Los abusos del desarrollismo urbanístico” el próximo 18 de diciembre de 2014, a las 19:00 h. en La Casa Encendida, queremos hacer eco del trabajo realizado por el colectivo Nación Rotonda, un proyecto de denuncia urbanística en España.

Fuente: Nación Rotonda. A-2 con M-40, Madrid.
A través del vídeo titulado: “Urbanicidios escogidos” se muestra un inventario visual del desastre urbanístico español de los últimos 15 años, un despilfarro que será puesto a evaluación desde el papel que ha jugado el Planeamiento General y la clasificación sistemática de suelo urbanizable.